Misalkan hipotek Anda memiliki tingkat bunga rendah – lebih rendah dari yang Anda harapkan untuk dilihat lagi. Maukah Anda tetap tinggal, hanya untuk mempertahankan tarif rendah itu? Atau apakah Anda bersedia menjual rumah Anda dan membeli rumah lain dengan hipotek baru dengan harga lebih tinggi?
Penguncian hipotek adalah keadaan memiliki pinjaman rumah dengan tingkat bunga rendah sehingga pemilik rumah enggan untuk menjualnya karena membeli rumah lain akan membutuhkan mendapatkan hipotek dengan tingkat bunga yang lebih tinggi.
Pertanyaan itu mungkin tampak sangat pribadi. Namun pada kenyataannya, apa yang dikenal sebagai kunci hipotek ada di benak banyak orang karena itu bisa memiliki implikasi penting bagi penjual dan pembeli rumah, serta pemilik.
Apa yang akan terjadi jika suku bunga dan harga rumah naik pada saat bersamaan? Para peneliti di Institute for Housing Studies di DePaul University di Chicago menjawab pertanyaan itu untuk ringkasan penelitian Februari 2014.
Hasil model simulasi mereka tidak menguntungkan untuk pasar perumahan.
“Meningkatnya jumlah rumah tangga yang terkunci pada gilirannya akan menyebabkan penurunan yang dalam dalam perputaran perumahan, atau aktivitas penjualan, dan penurunan ini akan sangat tajam di pasar perumahan terkuat,” tulis para peneliti.
Dampak kurang signifikan
Kesimpulan para peneliti DePaul mungkin terdengar mengerikan. Namun pada kenyataannya, efek dari penguncian hipotek saja cenderung kecil, kata Sam Khater, wakil kepala ekonom untuk CoreLogic, sebuah perusahaan informasi, analitik dan layanan properti hunian di Irvine, California.
Itu karena sepertiga pemilik rumah tidak memiliki hipotek, jadi lock-in tidak berlaku untuk mereka, kata Khater.
Kebanyakan orang bergerak sebagai respons terhadap perubahan dalam pekerjaan, situasi keluarga atau gaya hidup mereka, bukan biaya perumahan atau suku bunga. Mobilitas telah menurun selama 30-40 tahun terakhir di semua kelompok demografis karena alasan ekonomi yang tidak terbatas pada perumahan atau suku bunga.
Suku bunga hipotek memengaruhi keterjangkauan rumah, sehingga beberapa pembeli mungkin menurunkan ekspektasi mereka. Tapi mereka tetap akan membeli.
“Dampak kenaikan tarif akan lebih besar jika dalam jangka waktu yang lebih pendek, tetapi dampak itu bukan karena lock-in effect. Ini lebih disebabkan oleh guncangan dari tarif yang lebih tinggi,” kata Khater. “Rumah tangga masih ingin membeli. Mereka telah membuat keputusan. Tarif yang lebih tinggi hanya akan dialokasikan ke mana mereka pindah.”
Itu pernah terjadi sebelumnya
Wabah penguncian hipotek terakhir terjadi dari awal 1970-an hingga awal 1980-an, kata Khater. Meskipun suku bunga tetap tinggi setelah resesi tahun 1982, penjualan rumah tetap kuat.
Pasokan rumah untuk dijual meningkat dengan rumah yang baru dibangun yang dijual oleh pembangun, yang tidak terpengaruh oleh penguncian tarif. Hunian baru mewakili sebagian kecil dari keseluruhan penjualan rumah.
Ken Fears, manajer ekonomi regional dan pembiayaan perumahan untuk National Association of Realtors, mengatakan bahwa penguncian suku bunga “pasti akan berpengaruh,” tetapi pengaruhnya kemungkinan kecil dan tidak signifikan dalam waktu dekat.
Itu karena tingkat suku bunga tetap relatif rendah dan pemilik rumah biasanya menjual rumah mereka rata-rata hanya setiap sembilan tahun.
“Banyak orang yang membeli rumah mereka sejak lama memiliki ekuitas yang besar,” kata Fears. “Ketika mereka berdagang, mereka akan memiliki saldo yang lebih kecil dan tingkat yang lebih rendah, kecuali mereka membiayai kembali.”
Untuk pembeli yang pindah ke atas yang akhirnya mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi, peningkatan biaya diimbangi oleh keinginan rumah baru yang lebih besar.
“Orang-orang akan melihat pembayaran bulanan baru mereka relatif terhadap pembayaran mereka saat ini,” tambah Fears. “Tapi mereka akan menyandingkannya dengan apa yang akan mereka dapatkan: lebih banyak kamar tidur, sistem sekolah yang lebih baik, perjalanan yang lebih singkat atau pekerjaan baru. Alternatifnya adalah membeli mobil lain, menambah rumah mereka atau membayar sekolah swasta. Di akhir hari, ini bukan hanya tentang tarif. “
Sewa
Nela Richardson, kepala ekonom untuk pialang real estat di Seattle, mengatakan penguncian suku bunga hipotek adalah “sedikit keliru” karena menunjukkan pemilik rumah terjebak dalam situasi yang buruk.
Sebaliknya, katanya, tarif rendah “tidak lain adalah kabar baik bagi pemilik rumah” karena hal itu memungkinkan mereka mempertahankan rumah sebagai properti sewaan daripada menjualnya saat mereka pindah. Atau mereka dapat memanfaatkan ekuitas mereka untuk merombak daripada pindah.
Pilihan tersebut mungkin berarti lebih sedikit rumah untuk dijual bagi pembeli, efek yang mungkin lebih terlihat di wilayah geografis dan pada titik harga yang telah menyusut pasokan rumah untuk dijual, tambah Richardson.
Richardson juga mengatakan efeknya mungkin diredam karena tidak semua orang akan tinggal diam.
“Jika Anda tinggal di kondominium satu kamar tidur dan Anda hamil kembar tiga, tidak ada tarif yang akan menahan Anda,” katanya. “Orang menikah atau mendapatkan kesempatan kerja yang bagus. Hidup terjadi. Perumahan adalah cerminan gaya hidup kita. Tarif hanyalah salah satu faktor dalam keputusan yang rumit.
Di Persembahkan Oleh : Slot Online
