Les mesures de refroidissement pourraient faire baisser les prix de l’immobilier sur 2 ans et freiner les ventes collectives : experts

Les prix de revente des appartements du Housing Board et des propriétés résidentielles privées pourraient baisser d’environ 10 % ou plus au cours des deux prochaines années en raison des mesures de refroidissement annoncées par le gouvernement mercredi, a déclaré le Dr Lee Nai Jia, directeur adjoint de l’Université nationale de Institut d’études immobilières et urbaines de Singapour (NUS).

“Le marché de la revente de HDB augmente à un rythme très rapide, et il y a plus d’unités négociées au-dessus de 1 million de dollars”, a déclaré le Dr Lee, ajoutant que 211 appartements HDB se sont vendus pour plus de 1 million de dollars sur le marché de la revente cette année, plus que les 77 vendus l’année dernière et 56 en 2019.

Le Dr Lee a déclaré que le marché mettrait environ deux à trois ans pour se recalibrer vers un équilibre, et que les ventes de HDB et de logements privés devraient ralentir “de manière significative” à moins de 20 000 unités chacune négociées par an au cours de cette période. C’est à peu près le même niveau que la période entre 2015 et 2017.

Cette année, 23 077 unités de revente HDB ont été vendues au cours des trois premiers trimestres tandis que 24 748 unités de revente ont été vendues l’année dernière.

Christine Sun, vice-présidente principale de la recherche et de l’analyse d’OrangeTee & Tie, a ajouté que les mesures mettront probablement un frein à l’augmentation des prix sur le marché de la revente de HDB. L’agence a révisé ses projections d’appréciation des prix pour les appartements de revente HDB à 5% à 8% l’année prochaine, contre 8% à 11% actuellement.

Le gouvernement avait annoncé à partir de jeudi des augmentations du droit de timbre supplémentaire pour les acheteurs (ABSD) pour les non-primo-accédants, y compris les citoyens de Singapour, les résidents permanents et les étrangers.

Pendant ce temps, la limite du prêt-valeur (LTV) du HDB sera abaissée de 90 à 85 % du prix d’achat d’une propriété. LTV fait référence au montant du prêt en pourcentage de la valeur de la propriété.

L’abaissement de la limite de LTV sur les prêts HDB pour les logements sociaux neufs et de revente contribuera à freiner la “très forte croissance” des prix de revente HDB, qui ont connu une hausse de plus de 13% depuis le quatrième trimestre de l’année dernière, a déclaré le professeur Sing Tien Foo, directeur de l’Institut d’études immobilières et urbaines de NUS.

« L’abaissement de la limite LTV de 90 % à 85 % signifie que les acheteurs de HDB qui contractent des prêts HDB devront débourser plus d’argent pour leurs achats. Ceux qui contractent des prêts bancaires commerciaux sont soumis à une limite LTV de 75 %. » il a dit.

Les autres mesures de refroidissement annoncées incluent une réduction du ratio du service de la dette totale (TDSR) de 60% à 55%, ce qui restreindra davantage les liquidités et le financement pour les non-primo-accédants, a déclaré le professeur Sing. Le TDSR limite le montant qu’une personne peut dépenser pour le remboursement mensuel de sa dette.

Pour les promoteurs immobiliers, les mesures de refroidissement pourraient également freiner la dynamique récente du marché des ventes collectives.

L’ABSD appliqué aux développeurs, qui est passé de 25% à 35%, est susceptible d’augmenter les risques de développement pour les développeurs de vente collective qui doivent vendre leurs projets dans les cinq ans, “en particulier pour les développements sur de grandes parcelles de terrain”, a déclaré le professeur Sing.

Cela freinera davantage les activités de vente collective, qui viennent de prendre de l’ampleur avec un récent pic de développements tels que Watten Estate, Peace Center et Peace Mansion mis en vente collective, a déclaré le professeur Sing.

Les mesures sont imposées à un moment où la possibilité de hausses des taux d’intérêt augmente, a déclaré le Dr Lee.

“L’Autorité monétaire de Singapour a récemment mis en garde les ménages contre l’augmentation de la dette hypothécaire avant d’éventuelles hausses (des taux d’intérêt), en particulier les ménages singapouriens accumulant une dette plus importante”, a-t-il déclaré, ajoutant que la dette des ménages avait augmenté de 6,8% au cours de la dernière année.

Il a ajouté : « Il est (aussi) possible que le gouvernement craigne que le marché financier soit sous tension au rythme auquel les ventes et les prix évoluent.

L’abaissement de la limite de LTV sur les prêts HDB pour les logements sociaux neufs et de revente contribuera à freiner la “très forte croissance” des prix de revente HDB, qui ont connu une hausse de plus de 13% depuis le quatrième trimestre de l’année dernière, a déclaré le professeur Sing Tien Foo, directeur de l’Institut d’études immobilières et urbaines de NUS.