Les condos exécutifs gagnent en cachet alors que les unités de revente génèrent des bénéfices exceptionnels

SINGAPOUR – Les condominiums exécutifs (EC) gagnent en cachet auprès des rénovateurs du Housing Board (HDB) car l’écart entre les prix médians des nouveaux EC et des nouveaux condominiums en banlieue s’est creusé ces dernières années.

Les EC sont un hybride de logements privés et publics construits par des promoteurs privés mais vendus à des prix inférieurs à ceux des condos privés. Ceux-ci ont tendance à attirer les accédants à la propriété singapouriens et, ces derniers mois, les modernisateurs HDB confrontés à la hausse des taux d’intérêt et à une incertitude macroéconomique accrue.

En témoigne la forte adoption du Copen Grand EC de 639 unités à Tengah et du Tenet de 618 unités à Tampines à leurs dates de lancement.

En décembre, Tenet a vendu 447 unités, soit 72 %, à un prix moyen d’environ 1 360 $ le pied carré (psf). Copen Grand a vendu 465 unités, soit 73 %, à des prix moyens de 1 300 $ le pied carré lors de son lancement en octobre, et a été entièrement vendue un mois plus tard.

En 2022, les prix médians des nouveaux EC étaient de 33% inférieurs à ceux des nouveaux condos de banlieue, contre une remise de 27% en 2021 et une remise de 23% en 2019, Mme Tricia Song, responsable de la recherche de CBRE pour le sud-est Asie, noté.

D’autre part, l’écart de prix médian entre les EC neufs et de revente s’est rétréci, les prix de revente des EC ayant augmenté à un rythme plus rapide que les nouveaux EC. La remise est tombée à 18,5% en 2022 contre 28,6% en 2019, a noté Christine Sun, vice-présidente principale de la recherche et de l’analyse d’OrangeTee & Tie.

Les prix de revente médians de la CE ont augmenté de 31,9 % pour atteindre 1 129 dollars par pied carré en 2022, contre 856 dollars par pied carré en 2019. Les nouveaux prix de la CE, en revanche, ont augmenté de 21,5 % pour atteindre 1 338 dollars par pied carré, contre 1 101 dollars par pied carré sur la même période.

Mais alors même que les acheteurs brillaient pour Copen Grand et Tenet, les nouvelles ventes de la CE pour l’ensemble de 2022 ont été touchées par la hausse des taux hypothécaires et des perspectives économiques sombres, chutant de 26% à 1 471 unités contre 1 983 en 2021.

Cependant, cette baisse est marginale par rapport à une chute de 45% des ventes globales de maisons privées neuves à 6 850 en 2022 contre 12 536 en 2021. Dans les seules banlieues, les ventes de condos neufs ont chuté de 42% à 3 946 en 2022 contre 6 838 en 2021, selon CBRE.

En effet, les EC sont devenus des actifs attrayants, une analyse des bénéfices d’OrangeTee ayant révélé que plus de 450 unités avaient généré 500 000 $ de bénéfices à la revente au 1er janvier.

De plus en plus d’acheteurs trouvent les EC abordables, en particulier après que les prix des nouveaux condos de banlieue ont grimpé à plus de 2 000 $ par pied carré au cours de la dernière année, a déclaré Mme Sun.

« Compte tenu de leurs prix d’entrée relativement bas, de nombreux CE ont réalisé d’importants bénéfices ces dernières années. La nouvelle offre communautaire devrait également être faible au cours des deux prochaines années. En conséquence, la demande pourrait rester ferme malgré les mesures de refroidissement », a-t-elle ajouté.

L’étude d’OrangeTee est basée sur un échantillon de 4 806 mises en garde extraites d’une base de données de 28 009 nouvelles transactions EC entre 2007 et le 1er janvier 2023. Le solde d’environ 23 000 unités n’a pas été mis en vente ou n’a pas déposé de mise en garde.

La majorité des 4 806 EC échantillonnés ont été revendus dans les 10 ans suivant la date d’achat et ont rapporté environ 314 000 $ de bénéfices bruts chacun. En 2021, une revente EC à CityLife @ Tampines a décroché un bénéfice brut record de 1,38 million de dollars, suivie d’une autre unité au Quintet à Choa Chu Kang, qui a réalisé un bénéfice de 1,02 million de dollars.

Les plus grands CE ont tendance à générer des profits plus élevés. L’étude a révélé que 3 055 unités (entre 800 pieds carrés et moins de 1 200 pieds carrés) rapportaient un bénéfice brut moyen de 286 621 $ chacune, tandis que 1 250 unités (entre 1 200 pieds carrés et moins de 1 600 pieds carrés) rapportaient 384 962 $ chacune.